張延波 梁偉
  2013年5月25日,河南省某縣居民張某與當地某房地產公司簽訂了認購協議書:張某認購房地產公司單元房一套,張某以認購金方式支付房地產公司15.5萬元(總價約39萬吳哥窟元),併在協議簽訂當日一次付清。張某事後瞭解到,房地產公司並未取得該商品房預售許可證。
  同年10月9日,張某患病需要用錢,要求與房地產公司解除認購協議書,退還認購金,被房地產公司拒絕,房地產公司認為張某單方解除合同屬於違約,認購金屬於定金不應當返還。張某無奈,向法院京站美食提起訴訟。
  法庭審理過程中,法官褐藻醣膠副作用認為,雙方應否解除認購協議,需要解決兩個問題。
  開發商在不具備售房資格情況下簽訂的港式飲茶售房合同是否有效?我國城市房地產管理法第45條規定,商品房預售,應當符合向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記,取得商品房預售許可證明的條件。《商品房銷售管理辦法》第22條規定:“不符合商品房銷售條件的,房地產開發企業不得銷售商品房,不得向買受人收取任何預訂款性質費用。”據此,房地產公司在未取得預售資格的情況下簽訂合同、收取認購款違反了法律的強制性規定,屬於不合法行為。根據合同法第52條的規定,違反法律強制性規定的合同無效。
  當事人繳納的認購款是否屬於定金?本案房地產公司認為張某所交的認購款為定金,在張某違約時不予返還。法庭審理中,法院對該意見不予支持,抗癌食物排行依據在於:第一,定金作為法定擔保方式,需要在合同中明確約定。而本案認購協議書中,並沒有明確約定認購款為定金。第二,定金擔保方式的責任承擔應是雙方的。交付定金一方在不履行約定時定金將不予以返還,收受定金一方違約時應雙倍返還定金。本案認購書中僅約定購房者違約時認購款不予返還,卻未約定房地產公司一方的責任。第三,定金的數額不能超出法律規定。擔保法第91條規定,定金的數額不得超過主合同標的額的20%。而本案中張某所交的15.5萬元認購款已達到整個購房款的40%。我國按揭貸款的首付額度是總房款的30%,張某所交款項已超出首付額度。張某按照合同約定交付了首付款,房地產公司開具了收據,應將認購款認定為購房款。在認定合同無效時,應將該購房款予以返還。
  法院經審理後判決:張某與房地產公司簽訂的認購協議書無效,房地產公司應於判決生效10日內返還張某所交認購款。
  (作者單位:河南省新野縣人民法院)  (原標題:認購協議是否屬於商品房買賣合同)
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